Pitkä vai lyhyt sopimus?

Olen eri yhteyksissä tarkastellut erilaisia sopimuksia ja päätynyt pohtimaan, kumpi on parempi, pitkä vai lyhyt sopimus ja missä tilanteissa? Asiaa voi tarkastella kolmen yleisen sopimustyypin kautta.

Kuinka pitkäksi ajaksi kannattaa solmia sopimus?

1.       Vuokrasopimus

Rahoitusmarkkinoilla vallitsee selvä preferenssi pitkille vuokrasopimuksille. Sekä kiinteistösijoittajat että rahoituslaitokset arvostavat korkealle sopimuksen, jossa kiinteistön ankkurivuokralainen on kiinnitetty esimerkiksi 10 tai 15 vuoden vuokrasopimuksella. Tämä on ymmärrettävää, koska tällaisen sopimuksen kassavirrat voidaan suhteellisen luotettavasti laskea ja tällaisen sopimuksen pohjalta voi helpommin tehdä investointipäätöksiä eli esimerkiksi päättää kohteen rakentamisesta.

Pitkässä vuokrasopimuksessa keskeiseksi komponentiksi tulee vuokralaisen luotettavuuden arviointi eli vuokralaisriski. Vakaan ja tunnetun toimijan, kuten esimerkiksi Keskon, kanssa sovittu 15 vuoden vuokrasopimus arvioidaan yleisesti luotettavaksi. Keskon kaltainen toimija ei tee kauppapaikkapäätöstään hätiköiden ja tyypillisesti haluaa sitoutua valitsemaansa paikkaan, joten pitkä sopimus on molempien osapuolten kannalta hyvä lähtökohta.

Kuitenkin on tilanteita, joissa lyhyet vuokrasopimukset ovat parempia, vaikka rahoitusmarkkinoilla niitä aliarvostetaankin. Esimerkiksi kauppakeskuksissa ravintoloiden osalta lyhyet sopimukset ovat perusteltuja, koska vain asiakasvirrat osoittavat, onko konsepti kyseiseen paikkaan sopiva vai ei. Roikkuminen pitkässä vuokrasopimuksessa ei ole vuokralaisen, eikä usein myöskään kiinteistösijoittajan etu, jos kävijämäärä ei yksinkertaisesti ole riittävä vuokratasoon nähden. Tällöin on parempi reagoida nopeasti ja hakea uutta toimivaa konseptia, jotta kävijämääriä saadaan kasvatettua ja kokonaisuus säilyy kiinnostavana.

Yleisesti voi todeta, että mitä enemmän tilaa joudutaan räätälöimään tietylle vuokralaiselle, sitä perustellumpaa on pitkä vuokrasopimus. Jos taas tila on monikäyttöinen ja usealle konseptille sopiva, voidaan toimia joustavasti lyhyiden sopimusten pohjalta.

2.       Työsopimus

Työmarkkinoilla sopimukset vaihtelevat tuntiperusteisesti tarpeen mukaan ostettavasta vuokratyösopimuksesta pitkäaikaisiin ja sitoutettuihin ”kantahenkilöihin”. Missä tilanteissa työnantajan kannattaa panostaa toistaiseksi voimassa olevan työsopimuksen säilymiseen eli henkilön sitouttamiseen pitkäaikaisesti ja missä tilanteissa joustavan työsuoritteen tilaaminen on perusteltua? Entä työntekijän kannalta, onko pitkäaikainen vakituinen työsopimus aina lyhytaikaista suoriteperusteista sopimusta parempi?

Yleisesti voitaneen todeta, että enemmistö työntekijöistä preferoi turvallisuutta ja vakautta eli pitkiä, toistaiseksi voimassa olevia vakituisia sopimuksia. Yhteiskunnassa on myös lukuisia rakenteita, jotka suosivat vakituista työsopimusta, kuten lainansaanti pankista ja tietyt työntekijän oikeudet.  Jos selkeitä urakka- tai konsulttisopimuksia ei oteta huomioon, vain epävarmuutta sietävän työntekijän, joka elämäntilanteestaan tai muusta syystä johtuen on halukas joustavuuteen ja sitoutumattomuuteen, voidaan kuvitella suosivan lyhytaikaista sopimusta verrattuna pitkään. Näitä lienee harvassa. Toisaalta on hyvä ymmärtää, että edes vakituinen työsopimus ei ole tae ikuisesta työpaikasta, kuten monet yt-neuvottelut ovat osoittaneet.

Työnantajan näkökulmasta lyhytaikainen ja joustava sopimus on perusteltu silloin, kun työn määrä tietyssä toiminnossa on vähäinen, työn määrä vaihtelee merkittävästi esimerkiksi kausiluonteisesti, on nähtävissä työn määrän merkittävä väheneminen lähitulevaisuudessa tai toiminto ei ole keskeinen yrityksen liiketoiminnan kannalta tai joku muu voi hoitaa sen yritystä itseään paremmin esimerkiksi ulkoistettuna suoriteperusteisesti tai toimintoon ei liity yrityksen kannalta kehitysmahdollisuutta. Lyhyisiin sopimuksiin perustuvalta työsuoritteelta ei odoteta sitoutumista vaan lähtökohtana on, että ”hommat tulee hoidettua”. Työsuoritteen laatu voi olla joko pitkäaikaisia työntekijöitä parempi tai huonompi.

Pitkäaikainen sopimus on työnantajan kannalta perusteltua silloin, kun henkilö koetaan yhtiölle arvokkaaksi, työhön liittyy osaamista ja kehittymisnäkökulmaa, toiminto on yritykselle keskeinen ja työmarkkinoilla vallitsee kilpailu niukoista osaajista. Jääkiekossa näyttää viime aikoinayleistyneen hyvin pitkät pelaajasopimukset. Esimerkiksi Sidney Crosbyn sopimus on 12 vuotta ja yli 100 miljoonaa dollaria. On hyvä hetken aikaa pohtia, mistä oikein tällaisissa sopimuksissa sovitaan ja mitä kumpikin osapuoli olettaa sopimukselta saavansa? Tietämättä sopimuksen yksityiskohtia, pelaaja saanee tällaisessa sopimuksessa itsellensä ikään kuin takuupaperin 12 vuodeksi minimipalkasta ja muista sopimusehdoista. Toki sopimuksissa on varmasti vuosikannustimia pelisuorituksesta yms., mutta silti paperi on aina pohjana. Jos pelaajan kehitys onkin huomattavasti oletettua parempaa, voi hän tietyin sanktioin lähteä kilpailuttamaan tilannettaan muiden seurojen kanssa. Seura saa sopimuksessa itsellensä avainpelaajan, jota hyödyntää profiloitumisessa, mutta saako se takeita avainpelaajan onnistumisesta tai motivaatiosta? Siirtosumman seura saanee, jos pelaaja päätyykin sopimuksen vastaisesti kilpailuttamalla vaihtamaan seuraa. Vastausta vailla lienee kysymys, pelaisiko pelaaja paremmin, jos hänen sopimuksensa olisi useammin katkolla ja arvo siten markkinoiden määräytymänä kuin pelatessaan 12 vuoden sopimuksensa 7. kautta?

Yleisesti voidaan todeta, että mitä enemmän työpaikkakohtaisia investointeja (erityistaidot, kokemus jne) tarvitaan, sitä perustellumpaa on sekä työntekijän että työnantajan kannalta toimia sitouttavien sopimusten pohjalta.

3.       Asiakas/hankintasopimus

Asiakas- ja hankintasopimusten kirjo vaihtelee tarpeenmukaisesta ostamisesta jatkuvassa kilpailutilanteessa aina pitkäaikaisiin kertakilpailutuksen tai neuvottelun tuloksena syntyneisiin kumppanuuksiin. Yritykselle pitkä asiakassopimus on usein hyvä, koska sopimuksen poistaessa ulkoisen kilpailun tietyltä ajanjaksolta, jää keskeiseksi tekijäksi kustannusriskin hallinta eli sisäinen kilpailukyky sopimuksen puitteissa. Kylmästi ajatellen yrityksen motivaationa sopimuskaudella on kulujen minimointi, vaikka sitten laadun kustannuksella, kuitenkin siten tasapainoillen, että asiakas tekee uuden sopimuksen sopimuskauden päättyessä. Paras tilanne on silloin, jos sopimuksen myötä asiakas saadaan niin koukkuun, että vaihtamiskustannus nousee ylivoimaiseksi eikä asiakas voi vaihtaa pois, vaikka seuraavat sopimusehdot heikkenisivätkin.

Asiakkaan kannalta pitkäaikainen hankintasopimus on peruteltua silloin, kun halutaan turvata tietyt resurssit tai toiminnot tietyksi ajaksi tietyn määrän ja/tai hinnan osalta. Pitkä sopimus on perusteltua etenkin silloin, jos hyödyke tai palvelu on keskeinen, sen saatavuudessa voi ilmetä vaikeuksia tai sen hinnanvaihtelut voivat olla merkittäviä. Asiakkaan kannalta oleellinen kysymys pitkien sopimusten osalta kuuluu, saako hän laatua myös sopimuskauden keskivaiheilla? Asiakas voittaa, jos saa halvalla hyvää pitkäksi ajaksi turvatun tarpeensa määrän. Tähän tavoitteeseen pääseminen edellyttää usein yksityiskohtaista sopimusta, jossa sovitaan kriteerit laadulle sekä näitä sovittuja laatutasoja seuraavat mittarit ja sanktiot.

Sopimusten hinnat sidotaan usein indeksiin. Tällöin sekä ostaja että myyjä tarkastelevat nykytasoa omasta näkökulmastaan ja ottavat näkemystä siitä, mikä on heille sopiva hintataso sopimuskaudelle. Kysymys kuuluu, voittaako aina jompikumpi toisen kustannuksella? Vastaus on selvä ei, koska toimijoilla voi olla sopimustilanteessa eri lähtökohdat esimerkiksi sopivan hinnoittelun suhteen tai oman kapasiteettinsa suhteen. Toiselle varmuus ja pitkäaikaisuus voi olla toiselle arvokkaampaa.

Muut sovellusalueet

Kolmen yllä mainitun esimerkin lisäksi löytyy tukku muitakin sopimustilanteita, joissa joutuu pohtimaan suhtautumistaan aikaan ja epävarmuuteen. Haluanko mielummin sitoutua vai katsoa jatkuvasti, mitä muutos tuo tullessaan. Asuntolainan viitekoron valinta lienee konkreettisin tilanne, jossa ihminen joutuu asiaa pohtimaan. Olisi hauska nähdä tutkimuksia tästä valintatilanteesta, koska veikkaukseni on, että päätöksentekoprosessia ohjaa enemmän psykologia kuin rationaalinen laskenta. Muutosta sietävät persoonat valitsevat lyhyen koron ja ennustettavuutta arvostavat sitovat maksueränsä mielellään vuodeksi kerrallaan.

Parhaan esimerkin sopimusten kestosta kuulin kuitenkin ystäväperheeltämme. Leikkikentällä tyttö oli tullut kysymään Antilta (4v.), että mennäänkö naimisiin? Hetken mietittyään Antti vastasi osuvasti kysymällä, kauanko se kestää?