Kuka on paras omistaja?

Kuka on paras omistaja? Onko olemassa teoreettista vastausta tähän kysymykseen? Entä onko luonnollinen ilmiö, että omistus ohjautuu parhaisiin käsiin eli tahoille joiden omistuksessa kohde on arvokkain? Kumpi ratkaisee, kyky maksaa eniten vai kyky kasvattaa kohteen arvoa eniten? Pystyykö paras kehittäjä olemaan aina se, joka myös pystyy maksamaan hankintahetkellä parhaimman hinnan?

Tuottavuuden kasvattaminen vai alhaisin tuottotavoite?

Haetaanpa vastauksia näihin kysymyksiin esimerkin kautta. Otetaan esimerkkikohteeksi viljelymaa, koska siinä kehitystyö on konkreettisesti ymmärrettävissä. Onko paras omistaja se kuka viljelee maata parhaiten vai se kuka pystyy maksamaan siitä eniten?

Pelto tuottaa 4 porkkanaa. Instituutio on valmis maksamaan kohteesta eli peltomaasta nykyiselle omistajalle 100 euroa. Jos oletetaan, että Instituution omistuksessa pelto tuottaa samat 4 porkkanaa vuosittain tästä ikuisuuteen, ja että porkkanan hinta on 1€ kappale nyt ja aina, on kyseessä 4% tuoton sijoitus eli kohde tuottaa sijoitetulle pääomalle 4% tuoton vuosittain. Nyt ei siis huomioida lainkaan esimerkiksi velkavivun myötä tulevaa mahdollisuutta kasvattaa oman pääoman tuottoa.

Kehittäjä saisi kasvatettua tuoton 4 porkkanasta 6 porkkanaan per vuosi, esimerkiksi toisesta vuodesta lähtien. Kuitenkin hän pystyy maksamaan peltoalasta nykyiselle omistajalle vain 95 euroa. Joko hänellä ei ole enempää pääomaa käytettävissä tällä hetkellä, jotta voisi maksaa korkeamman hankintahinnan tai hänellä on erilainen tuottotavoite eli hän ei olisi valmis ostamaan 4/100=4% perustuotolla kohdetta vaan edellyttää hankintahetken 4/95=4,2% tuottotavoitetta perustuottona. Lisäksi hänellä on suunnitelma, jonka myötä hänen tuottonsa kasvaa tasolle 6/95=6,3%.

Oletetaan, että Kehittäjä ostaa pellon ja saa sen tuottavuuden nostettua tasolle 6 porkkanaa vuodessa. Oletetaan myös, että Instituution tuottotavoite on 4% kuten aiemminkin. Tällöin, arvonnousun jälkeen Instituutio olisi valmis maksamaan 6 porkkanaa vuodessa tuottavasta pellosta 150 euroa. Tällöin Instituution tuottotavoite 6/150=4% olisi yhä voimassa, jos oletetaan, että pellon tulostason jatkuvuus tulevaisuudessa tasolla 6 on sama kuin se oli tasolla 4. Pelto on siis vain tehtyjen kehitystoimenpiteiden myötä tuottavampi eli parempi. Kehittäjä sen sijaan hyötyisi luomastaan arvonnoususta 55 euroa myyntivoittona hankintahinnan ja myyntihinnan erotuksena. Jos oletetaan, että Kehittäjä onnistui kasvattamaan sadon toisena vuonna, ja hän myy kohteen viidennen vuoden lopussa Instituutiolle saaden viideltä vuodelta tuoton, on kehittäjän tulot 4+6+6+6+6+150=178. Hän siis saa noin 1,9-kertaisena (178/95) rahansa takaisin viidessä vuodessa. Kehittäjä saa palkkansa kehitystyöstään ja Instituutio saa lopulta kohteen omistuksesensa, tosin 5 vuotta myöhemmin kuin alunperin ja korkeampaan hintaan. Silti kaikki ovat tyytyväisiä.

Voidaan osoittaa, että hankintahintaan eli kykyyn maksaa jostain kohteesta vaikuttaa kolme yksilöllistä tekijää.

• Ostajan tuottotavoite: eli millaista tuottoa ostaja kohteelta tavoittelee tuleville vuosille. Kyse on siitä, millainen tuotto on Ostajalle riittävä. Mitä alhaisempi tuottotavoite, sitä korkeamman hinnan voi kohteesta maksaa, jos olettaa tuoton pysyvän muuttumattomana. Jos Ostaja tiedostaa, että hän ei pysty tuomaan lisäarvoa kohteeseen vaan todennäköinen suoritus tästä eteenpäin on kohteen nykytuotto, määräytyy hinta Ostajan kohdekohtaisen tuottotavoitteen mukaan. Jos kaikki Ostajaehdokkaat laskevat vain nykytuoton varaan, on voittaja se, jonka kohdekohtainen tuottotavoite on alhaisin ja siten hankintahinta korkein. Tuottotavoitteen osalta Ostajien sisäiset kulut oletetaan vähennetyiksi ennen tuottotavoitetta eli vertaillaan nettotuottoa kulujen jälkeen.
• Ostajan arvio omasta kyvystään kasvattaa kohteen tuottavuutta ja siten arvoa: Jos taas Ostaja arvioi kykenevänsä kasvattamaan kohteen tuottoa, voi hän maksaa kohteesta enemmän. Vastaavalla tavalla Ostaja arvioi mahdollisuuden siihen, että kohteen tuotto laskee, syystä tai toisesta. On huomioitavaa, että kyseessä on puhtaasti subjektiivinen arvio omista kyvyistä, ei mikään varmuuteen perustuva tieto saati sitten tae onnistuneesta toteutuksesta. Kuten Kehittäjä esimerkissä, jos hän arvioi ostohetkellä kykenevänsä nostamaan maan tuottavuuden 6 porkkanaan ja kasvattamaan siten kohteen arvoa +50%, voi hän laskea tämän tuottavuuden nousun ja kohteen arvonnousun varaan omaa ostotarjoustaan arvioidessaan. Tämä kehittämiskyky on Ostajan ominaisuus suhteessa kohteeseen ja se on aina kohdekohtainen.
• Ostajan subjektiiviset arvot: Arvon käsite on tässä tarkastelussa rajattu numeeriseen rahamääräiseen mittariin, jotta arvot ovat vertailukelpoisia. Esimerkissä on lähdetty siitä, että ostajakandidaattien subjektiiviset ei-rahamääräiset arvostukset kohdetta kohtaan, kuten esimerkiksi perintöarvo eli pelto olisikin Kehittäjän sukuhistoriaa ja siten perheelle tunteellisesti arvokkaampi kuin mikä muu tahansa pelto, on eliminoitu olettamalla, että kaikki ei-rahamääräiset arvostukset sisältyvät subjektiiviseen rahamääräiseen arvoon.  

Kuka on paras omistaja - Sidosryhmätarkastelu

Palataan siis kysymykseen siitä, kuka on paras omistaja? Tarkastellaan asiaa eri sidosryhmien kannalta.

• Alkuperäiselle pellon omistajalle merkitsee hänen saamansa hinta kohteesta, joka on siis Ostajan ostohinta. Alkuperäiselle pellon omistajalle paras uusi omistaja on se, joka maksaa siitä parhaan hinnan. Tässä tapauksessa se olisi Instituutio, joka maksaa kohteesta 100 euroa. Hän voi käyttää tämän rahan jatkossa haluamallaan tavalla.
• Yhteiskunnan kannalta oleellisinta on se, mitä pelto tuottaa. Yhteiskunta eli kaikki maailman ihmiset hyötyvät siitä, että samasta pellosta saadaan enemmän satoa, joten omistaja joka kasvattaa maan tuottavuutta parhaalle mahdolliselle tasolle on paras omistaja. Tässä tapauksessa se on Kehittäjä, jonka myötä pelto tuottaa 6 porkkanaa vuosittain.
• Kehittäjän näkökulma on selvä, hän on omasta mielestään paras omistaja. Hänen kehityskykynsä on kohderiippuvainen ja jos hän ei kyseistä kohdetta omistukseensa saa, jää hän 95 euroa kädessä etsimään markkinoilta vaihtoehtoisia sijoituskohteita, joissa hän ei kuitenkaan pystyisi tekemään vastaavaa arvonluontia kuin tässä kyseisessä kohteessa. Hän joutuisi siis tyytymään markkinoilla tarjolla olevaan tuottoon ilman omaa mahdollisuutta arvonluontiin.
• Instituutio edustaa tässä esimerkissä pääomamarkkinoita laajemmin eli sillä kuvataan hajaantunutta joukkoa sijoittajia, joilla ei ole roolia kohteen arvonluonnissa vaan kontribuutio rajoittuu pääomapanokseen ja sille tavoiteltavaan tuottoon. Instituutio ei ole lainkaan kohderiippuvainen vaan se hakee markkinoilta tarjolla olevia kohteita oman tuottotavoitteensa perusteella ja jos tämä kohde ei sen omistukseen päädy, valitsee se seuraavaksi parhaaksi katsomansa kohteen markkinoilta. Instituutio eli tässä tapauksessa markkinat ovat aina valmiita ostamaan, kunhan tuottotavoite suhteessa riskiin täsmää. Täten Instituutio jää alkutilanteessa etsimään 100 eurolleen uutta sijoituskohdetta, jos alkuperäinen pellon omistaja myisikin kohteen kehittäjälle. Sen tappioksi voi laskea kohteen tuoton ja toiseksi parhaan kohteen tuoton erotuksen, joka oletettavasti jää pieneksi. Kuitenkin Instituutio ei häviä lainkaan siitä, että Kehittäjä kehittää kohdetta ja sen tuottavuus sekä arvo kasvavat. Tämä kehitys ei ole lainkaan pois Instituutiolta, koska itse se ei olisi pystynyt vastaavaa tekemään. Päinvastoin, Instituutiolla on aina mahdollisuus ostaa kohde Kehittäjältä hintaan, joka asettuu 96-150 euron välille. Tällöin Instituutio hyötyy Kehittäjän kehitystyöstä. Voidaan kysyä, eikö Instituutio häviä, koska se joutuu maksamaan kohteesta korkeamman hinnan eli erotus 150-100 euron välillä? Yksittäistapauksessa näin olisi, mikäli Instituution sijoitettava pääoma olisi rajallinen. Jos Instituution sijoitettava varallisuus olisi vain 100 euroa, karkaisi kohde sen ulottumattomiin kohteen arvon ylittäessä 100 euroa. Koska Instituutio edustaa tässä esimerkissä pääomamarkkinoita laajemmin, oletamme pääomamarkkinoiden kokonaispääomamäärän yksittäisen kohteen kannalta rajattomaksi. Oletuksemme mukaan pääomamarkkinoilta löytyy siis aina taho, joka kykenee ja haluaa ostaa kohteen kasvaneella hinnalla.
• Verottajaa/valtiota emme tässä tarkastelussa huomio, koska sillä ei ole osuutta markkinoilla tapahtuvassa arvonluonnissa. Se vain ottaa osuuksiansa. Kuitenkin voidaan havaita, että yleinen verotusmalli, jossa verotuksen perusteena on sekä kohteen vuosittaiset tuotot että kohteen realisoituva arvonnousu, hyöytyy enemmän Kehittäjän aikaansaamasta kehityspanoksesta. Veromallin mukaisesti verottaja verottaa osansa tuotetuista kahdesta lisäporkkanasta sekä saa osuutensa Kehittäjän aikanaan realisoimasta myyntivoitosta.

Onko luotavissa parhaan omistajan teoria?

Tarkastellaanpa ilmiötä kuvaajalla. Tilanteessa on kaksi akselia, vaaka-akselilla muuttujana on aika ja pystyakselilla kohteen arvo. Prakseologisen aikakäsityksen mukaisesti meillä on kolme aikadimensiota; historia, nykyhetki ja tulevaisuus. Historia on mennyttä, eikä sillä ole kuin välillistä arvoa nykyhetkeen. Arvonmäärityksessä voimme siis keskittyä nykyhetkeen ja tulevaisuuteen. Kuvassa X on halukas maksamaan kohteesta nykyhetkessä enemmän kuin Y. X:n omistuksessa kohde kehittyisi maltillisesti, kun taas Y:n omistuksessa kohteen arvonkehitys olisi voimakkaampaa niin, että kohde olisi Y:n myötä tulevaisuudessa arvokkaampi kuin X:n ollessa omistaja.  

Tulevaisuutta emme voi nykyhetkessä tietää. Emme tiedä varmuudella, toteutuuko arvonnousu Y:n omistuksessa odotetulla tavalla vai ei. Voi olla, että Y:n omistuksessa kohteen arvo laskee, jopa X:n oletettua tulevaisuusarvoa alemmaksi ja mahdollisesti nykyhetken arvoja alemmaksi. Toisaalta emme myöskään tiedä varmuudella X:n arvonkehityksen tulevaa toteumaa. Tulevaisuuden ennusteet jäävät joka tapauksessa epävarmoiksi. Tätä on riski.

Sekä X että Y asettavat hintansa (kohdearvonsa) nykyhetkessä sen perusteella, miten he uskovat kohteen arvon kehittyvän omassa omistuksessaan tulevaisuudessa. He siis spekuloivat omalla tulevaisuudellaan ottaen riskiä omasta toiminnastaan. Tämä spekulaatio osoittautuu ajan myötä oikeaksi tai vääräksi.

Teoreettista tarkastelua

Tarkastelussa kohtaavat kaksi taloustieteellistä lähetymistapaa. Rahoitusteorian näkökulmasta pääomamarkkinat ovat tehokkaat ja pääoma ohjautuu markkinoilla tehokkaasti. Tätä näkökulmaa esimerkissä edustaa Instituutio. Rahoitusteorian näkökulmasta paras omistaja on se, joka pystyy maksamaan kohteesta eniten, koska rahoitusteoria ei huomioi sijoittajien roolia kohteen arvonluonnissa.

 

Toinen lähestymistapa on yrittäjyysteoria. Sen mukaan yrittäjä pystyy omalla toiminnallaan vaikuttamaan kohteen arvoon. Yrittäjyysteoriassa yrittäjä on innovaattori, jolla on ainutlaatuinen kohdekohtainen näkemys, jonka toteuttamalla hän kykenee luomaan jotain sellaista, mitä markkinat eivät yleisesti pysty luomaan ja täten yrittäjä synnyttää yrittäjävoittoa. Tätä näkökulmaa esimerkissä edustaa Kehittäjä. Koska Kehittäjä luo omistajan roolissa kohteessa ainutlaatuista arvoa, on Kehittäjällä oltava ainutlaatuista osaamista, jota muilla ei ole. Tällöin tullaan käsitteeseen omistajaosaaminen ja sen tarkempaan sisältöön.

 

Kolmannen lähestymistavan tilanteeseen tarjoaa pääomateoria. Pääomateoria tunnistaa pääoman heterogeenisyyden eli sen, että pääoma ilmenee yhteiskunnassa erilaisissa muodoissa eikä muodonmuutos onnistu yksinkertaisesti. Tässä esimerkissä pääomaa edustaa pelto. Pääomalla on täten konkreettinen fyysinen muoto, johon se on sidottu. Voidaan sanoa, että pääoma on muotonsa vanki. Tässä tapauksessa pelto on porkkanoita tuottavana peltona, jolloin sen tuottavuutta tarkastellaan tuotettujen porkkanoiden määrällä. Porkkanoiden arvo määrittyy niiden markkinahinnan perusteella, josta muodostuu pellon omistajan tulo. Yhtäkkiä saatettaisiin kuitenkin keksiä, että pelto olisi paremmassa käytössä, jos siinä viljeltäisiinkin ohraa. Esimerkiksi ohran markkinahinta voisi olla kasvanut niin, että siitä saatava tuotto päihittäisi porkkanoilla saatavan tuoton. Pääoman muotosidonnaisuudesta johtuen, tuotantoa ei kuitenkaan pystytä muuttamaan yksinkertaisesti ja välittömästi porkkanoista ohraan. Vastaavasti jonain päivänä saatettaisiin keksiä, että peltoala tuottaisi omistajalleen parhaiten, mikäli siihen rakennettaisiin kauppakeskus. Mikäli se toteutettaisiin, olisi pääoma sen jälkeen kauppakeskuksen muodossa, eikä siitä olisi enää helppoa paluuta porkkanapelloksi. Pääomateorian kautta voidaan ilmentää resurssien erilaisia käyttötarkoituksia ja sen myötä kohteen erilaisia arvoja erilaisissa käytöissä. Kohteen arvo on muutettavissa, mikäli sen käyttötarkoitus muuttuu. Tämä on yksi tapa kehittää kohteen omistaja-arvoa. Pääomateorian näkökulmasta voidaan aina kysyä kaikista kohteista, onko pääoma kohteessa parhaassa mahdollisessa käytössä eli onko kohteen pääoma-arvo maksimaalinen. 

Pohdintaa ja johtopäätöksiä

Palataanpa alun kysymyksiin.

Kuka on paras omistaja?

Asia tuskin tuli tässä vielä todistetuksi, mutta kallistun sille kannalle, että paras omistaja on se, joka pystyy kasvattamaan kohteen arvoa eniten.

Onko olemassa teoreettista vastausta tähän kysymykseen?

Tätä pohdintaa jatkan. Vastaus riippuu pitkälti siitä, minkä teoriakehyksen ottaa tarkastelukulmaksi. Oletan, että yrittäjyysteorian ja pääomateorian viitekehyksellä on löydettävissä teoreettisesti pitävä väite, jonka mukaan paras omistaja on se, joka pystyy kasvattamaan kohteen arvoa eniten.

Entä onko luonnollinen ilmiö, että omistus ohjautuu parhaisiin käsiin eli tahoille joiden omistuksessa kohde on arvokkain?

Ei ole. Mikäli markkinoilta löytyy taho, joka on alhaisemman tuottotavoitteensa myötä valmis maksamaan nykyhetkessä kohteesta enemmän kuin Kehittäjä ja mikäli myyjä myy aina kohteen parhaan nykyhinnan tarjoavalle, päätyy kohteet aina alhaisimman tuottotavoitteen tarjoajalle. Täydellisillä markkinoilla, jossa kaikilla olisi samat kohdetiedot ja pääoman virtaaminen olisi tehokasta, näin voisi olettaa aina käyvän. Tällöin Kehittäjä jäisi aina ilman kohteita.

Jos kuitenkin hylkäämme täydellisten markkinoiden hypoteesin ja toteamme, että esimerkiksi pörssin ulkopuolelta on löydettävissä kohteita, joihin pääomamarkkinoiden (Instituutio) pääoma ei tehokkaasti ajaudu, jää Kehittäjille mahdollisuuksia. Samoin voidaan miettiä vaihtoehtoja, joissa Instituutio liittoutuu Kehittäjän kanssa jakamaan arvonnousuhyötyä yhdessä tai myyjä liittoutuu Kehittäjän kanssa jakamaan arvonnousuhyötyä yhdessä, esimerkiksi saamalla osuuden tulevaisuuden mahdollisesta arvonnoususta.

Lopputulemana esimerkin molemmissa skenaarioissa kohde päätyy Instituution omistukseen eli pääomamarkkinoille. Voidaan siis ennemminkin päätellä, että kohteet hakeutuvat kohti tehokkaita pääomamarkkinoita eli alimman tuottotavoitteen omistajan omistukseen.

Kumpi ratkaisee, kyky maksaa eniten vai kyky kasvattaa kohteen arvoa eniten?

Kyky maksaa eniten on etusijalla sekä nykyhetkessä että tulevaisuudessa, mikäli oletamme pääomamarkkinoiden toimivan tehokkaasti. Koska kyky maksaa eniten on kääntäen riippuvainen alhaisimmasta tuottotavoitteesta, päätyvät kohteet lopulta tehokkaiden pääomamarkkinoiden oletuksen vallitessa taholle, jolla on alhaisin tuottotavoite kohteen omistukselle.

Pystyykö paras kehittäjä olemaan aina se, joka myös pystyy maksamaan hankintahetkellä parhaimman hinnan?

Ei pysty. Tästä ei ole mitään takeita, vaan asia riippuu sekä Kehittäjän että Instituution (pääomamarkkinoiden) tuottotavoitteesta suhteessa kohteeseen sekä molempien spekulatiivisesta näkemyksestä kyvystään kehittää kohteen arvoa omistuksessaan eli tulevaisuuden odotusarvosta. Kehittäjä voittaa kohteen itselleen, mikäli hänen uskonsa kohteen tulevaisuuden arvosta on niin korkea ja oma tuottotavoite niin matala, että hän pystyy maksamaan kohteesta Instituutiota korkeamman nykyhinnan. Lisäksi uusia variaatioita ja vaihtoehtoja ilmaantuu mahdollisella liittoutumisella Instituution tai myyjän kanssa, kuten edellä todettu.

Loppuhuomio

Kirjoitus ja pohdiskelu ei missään määrin ole vielä valmis. Tätä tarkastelua teen syvällisemmin väitöskirjassani. Silloin tekstiin sisältyy myös tarkemmat teoriaviitteet ja lähteet. Ajattelin kuitenkin julkaista jo tämän version, jos julkaisemisen myötä saisin kommentteina huomioita, joita en ole tarkastelussani tullut huomioiduksi ja pystyisin siten parantamaan pohdiskeluani. Jatkan lähiaikoina tästä teemasta konkreettisilla esimerkeillä siitä, miten tämä ilmiö esiintyy yhteiskunnassamme ja mikä merkitys on osaavalla omistajalla.