Tänään oli taas taloyhtiön hallituksen kokous. Vuosikokouksessa muiden venkoillessa ja pakoillessaan vastuuta, en saanut pidettyä kättäni alhaalla ja niinpä lopputuloksena päädyin hallituksen puheenjohtajaksi. Asunto-osakeyhtiöiden hallituksiin ei todellakaan ole tunkua, ennemminkin päinvastoin. On paljon helpompi käydä vuosikokouksissa valittamassa, kun mikään ei toimi kuin lähteä itse tekemään asialle jotain.
Meillä on kolmen hengen hallitus ja kokoonnumme muutaman kerran vuodessa aina tarpeen mukaan. Uudessa taloyhtiössä tarpeita on vähän eikä putkiremontteja tai muita mukavia haasteita ole näköpiirissä. Voisi siis sanoa, että tämä on varsin helppo homma. Taloyhtiön hallitustyöskentely on opettanut tähän mennessä oikeastaan kolme asiaa.
Ensinnäkin taloyhtiön hallituksessa käsiteltävien asioiden määrä on vähäinen, mutta niiden kirjo on todellakin laidasta laitaan. Toisinaan käsitellään useamman sadantuhannen euron laina- tai remonttiasioita, toisinaan taas pohditaan sitä, pitäisikö kulmalistan olla millin ohuempi vai paksumpi ja kaikkea siltä väliltä. Koska kyse on ihmisten kodeista ja asumisviihtyvyydestä ei linjanvetoa voi tehdä puhtaasti eurojen perusteella vaan myös pikkuseikoilta vaikuttaville asioille on annettava oma aikansa ja tilansa. Varmaa nimittäin on, että valitukset tulevat nimenomaan pikkuasioista.
Toinen huomio liittyy taloyhtiön valtaan ja vastuuseen. Taloyhtiöissä, kuten muissakin yhtiöissä, yhtiökokous valitsee hallituksen edustamaan osakkeenomistajia ja käyttämään yhtiön päätöksentekovaltaa. Hallituksen tehtävänä on omistajaohjaus, mutta varsinaiseksi hallitustyöskentelyksi taloyhtiöiden hallitustoimintaa ei voi hyvälläkään tahdolla kutsua. Osakeyhtiöissä hallitus vastaa toimitusjohtajan valvonnasta ja tarvittaessa vaihtamisesta. Asunto-osakeyhtiössä hallitus vastaa vastaavalla tavalla isännöitsijän valvonnasta ja tarvittaessa vaihtamisesta. Periaatteessa valvontatehtävä on sama, mutta käytännössä ero on suuri. Väitän, että suurimmassa osassa taloyhtiöitä isännöitsijä vie hallitusta 100-0, eikä hallitus ymmärrä edes vikistä. Voisi sanoa, että omistajaohjauksen päämies-agenttinäkökulmasta agentilla on tässä suhteessa kaikki avaimet käsissään. Isännöitsijä valmistelee kokoukset, vastaa päätösten täytäntöönpanosta ja tulosten raportoinnista. Kun hallitus käyttää keskimäärin taloyhtiön asioihin noin tunnin kuukaudessa eikä remontti- ja siivousasiat kuulu varsinaiseen ydinosaamiseen, on kyky valvoa isännöitsijän toimintaa oikeasti heikko. Kynnys lähteä vaihtamaan isännöitsijää on suuri ja tämän myös isännöitsijät pääsääntöisesti tietävät. Jos remontti menee reisille, hallituksessa voidaan lähinnä torua isännöitsijää huolimattomasta valvonnasta, mutta remonttilasku maksetaan mukisematta. Vuosikokouksessa sitten kuunnellaan valitusta siitä, kuinka taas meni hommat pieleen, mutta jatketaan samaan malliin ilman muutoksia. Osakeyhtiöissä näin huonolla valvonnalla toimitusjohtaja saisi kenkää, mutta taloyhtiöissä leväperäinen toiminta tuntuu olevan maan tapa.
Kolmas huomio koskee taloyhtiöiden taloutta. Kuinka moni katsoo taloyhtiön taseen ennen asunnon ostopäätöstä? Asunto-osake on osuus asunto-osakeyhtiöstä, joka oikeuttaa hallinnoimaan tiettyä huoneistoa. Ostotilanteessa painavat kuitenkin aivan muut seikat kuin ostettavan yhtiön talousasiat. Sama pätee taloyhtiön hallitukseen, toiminnan lähtökohtana on ennemmin asukastyytyväisyys kuin omistaja-arvon kehittäminen. Väitän, että asunto-osakeyhtiöissä on runsaasti löysää rahaa, jota tuhlataan turhuuteen, koska kukaan ei käytä omistajan ääntä. Kuluseuranta tapahtuu kerran vuodessa tilinpäätöstasolla ja tällöin kaikkien kulujen kasvut isännöitsijä voi kuitata "yleisen hintatason kohoamisella". Kulujen kasvu taas on helppo siirtää vastikkeisiin ikään kuin hinta-automaattina. Ilmiö on sama kuin ylioppilaskuntien jäsenmaksuissa, jotka kohoavat aina uudelle kuluasteelle. Nyt heikkoa taloudenhoitoa ei edes kyseenalaisteta ja putkiremontin kulut voi helposti kerätä toiseen kertaan remontin yhteydessä, vaikka niihin olisi pitänyt varautua jo aikaisemmin. Omistajien intressit asunto-osakeyhtiön talouden seuraamiseen ovat pienet, koska taloyhtiön talous ei nykyisellään juurikaan vaikuta kyseisen asunnon arvoon.
Johtopäätökset
Mietin, mitä saisi aikaan ammattimainen kiinteistöomistusyhtiö tai hallinnointiyhtiö, joka hoitaisi omistajien etua asunto-osakeyhtiöissä? Nyt asunto-osakeyhtiöissä on usein monta asukasta ja omistus on hajaantunut, joten yhtiöistä puuttuu omistajan ääni. Koska vahva omistajuus puuttuu, on isännöitsijöiden asema korostunut. Kenties vastavetona isännöitsijöiden korostuneelle asemalle ammattimainen kiinteistöomistusyhtiö pystyisi paremmalla valvonnalla parantamaan toiminnan tehokkuutta ja siten pienentämään yhtiön vastikkeita?
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti