Isokauppilan Tero kommentoi osuvasti "Mitä sinä omistat?"-blogiani tuomalla esille Robert Kiyosakin näkemyksen, jonka mukaan asuntoa ei tulisi laskea varallisuuteen, koska se ei tuota kassavirtaa. Ajatus oli niin kiehtova, että sille piti pyhittää oma blogiteksti.
Näkemys, jonka mukaan asuntoa ei kuuluisi laskea varallisuuteen, koska se ei tuo kassavirtaa, on mielestäni hyvin perusteltu ja yksi tapa jäsennellä asiaa. Oma näkemykseni kuitenkin kallistuu sille kannalle, että asunto kannattaa laskea varallisuuteen. Perusteluna ei ole niinkään kassavirta vaan se, että asunto on yksi hyvä muoto varallisuuden arvonsäilyttämisessä esimerkiksi inflaatiota vastaan. Teen kuitenkin selvän erottelun koti-asunnon ja sijoitusasunnon välillä.
Koti-asunto
Koti-asunnon lasken varallisuuteen, mutta en sijoitukseksi, koska sen hankinta tulisi mielestäni tehdä muilla kuin sijoituskriteereillä. Koti ostetaan ensisijaisesti elämistä varten ja tyydyttämään niitä tarpeita ja vasta toissijaisesti sen arvonkehityspotentiaalin perusteella. Koti ei tuota kassavirtaa, mutta sen synnyttämiä kustannuksia (asumiskustannuksia ja pääomakustannuksia) tulisi tarkastella suhteessa muun asumismuodon synnyttämiin kustannuksiin eli esimerkiksi vuokrakuluihin.
Sijoitusasunto
Sijoitusasunnon lasken sekä varallisuuteen että sijoitusomaisuudeksi, koska se on yksi vaihtoehtoinen sijoitusmuoto ja sen hankintaa ohjaa ensisijaisesti tuotto ja arvonkehityspotentiaali. Sijoitusasunnon tuloja (esim vuokratulot-vastikkeet) tulisi verrata muiden sijoitusmuotojen tuottoihin ja riskiin ja tehdä sijoituspäätökset tältä pohjalta.
Arvopaperin kolumnisti Karo Hämäläinen pohti juuri blogissaan samaa teemaa. Hänen mukaansa:
"Asunto on kohtuullinen inflaatiosuoja, ja omassa käytössä olevaan asuntoon liittyy vielä se bonus, ettei inflaatioarvonnoususta tarvitse maksaa veroja toisin kuin muissa sijoituskohteissa. Inflaationpelko on ihan kohtuullinen syy hypätä takaisin omistusasuntoveneeseen.
Makrotaloudelliset perustelut ovat aina perusteluyrityksiä, näennäisiä järkiargumentteja, joilla yritetään kääntää tunnetta järjen kielelle. Todellisuudessa omaan käyttöön tulevan asunnon ostossa tunne ja järki -tasapainolaudalla tunteen vaikutus on suurempi kuin sijoitusasunnon kohdalla. Sitä paitsi oman asunnon hinnassa vertailukohdaksi sovi niinkään neliöhinta kuin vastaavalla tavalla tarpeisiin sopivan ja mielihaluja tyydyttävän vaihtoehtoisen kohteen absoluuttinen eurohinta."
Koko kirjoitus on luettavissa täältä: http://www.arvopaperi.fi/kolumnit_blogit/article323609.ece
Robert Kiyosaki aloitti varsinaisen rahatekonsa Arizonan alueella (muistaakseni Phoenixissa) juuri sijoittamalla asuntoihin. Hän osti asunnon, jonka kassavirta oli suurempi kuin siitä maksettava asuntolaina/kk. Parhaassa tapauksessa laman aikaan hän jopa sai hankittua asuntoja ilman käsirahaa positiivisella kassavirralla. Hän ei usko, että sijoitusasunnossa pitäisi luottaa arvonnousuun, jotta sijoituksesta tulisi kannattava.
VastaaPoistaUSA:n verotus mahdollistaa, että sijoitusasunnon voi myydä eteenpäin ilman veroja jos sen jälkeen ostaa isomman sijoitusasunnon. Näin Kiyosaki pikku hiljaa kasvatti vipuvarttaan ja ilmeisesti tuli taloudellisesti riippumattomaksi.Eli hän jos joku tuskin sijoitusasuntoja vastustamassa.
Koti-asunnon kohdalla hän haluaa korostaa sen kuluja jopa hieman provosoimalla lukijoita. Useimmat ihmiset nostavat elämänsä tärkeimmäksi "sijoitukseksi" juuri oman asuntonsa. Kiyosaki vastustaa tätä ajatusta usealta eri kantilta, mutta suurin ja ehkä perustelluin on seuraava pointti.
Henkilö omistaa varsinaisesti asunnosta esim 15% ja lopun pankki. Koska hän itse asuu asunnossa, hän tuskin vaihtaa pienempään, jos oman asunnon arvo kasvaa. Eli jotta sijoituks realisoituu useammin tapahtuu jompi kumpi seuraavista.
a) Ihminen ostaa isomman/kalliimman/näyttävämmän talon (esim kaksiosta rivariin ja 10v päästä rivarista omakotitaloon), joka lisää jälleen kuluja sekä velkaa runsaasti. Varsinaisesti sijoituksen tuotto menee hukkaan ja taloudellinen tilanne heikkenee lainan kasvun kautta. Ihminen ostaa itselleen mukavuutta eli taloudellisesti ns. doodat asioita.
b) Tulee vaikeat taloudelliset ajat ja ihminen ei pysty suorittamaan lainanmaksujaan, joten hän myy asuntosa. Todennäköisesti myös monella muulla on samoihin aikoihin taloudellisia ongelmia, joten asunto joudutaan myymään jopa halvemmalla jolla se on ostettu.
Minun mielestä lisäksi paikkakunnalta muutto on yksi syy realisoida sijoitus, mutta silloin on usein kiire ja rahaa tarvitaan jo uuteen asuntoon (harva vaihtaa pysyvästi omasta asunnosta vuokralle). Silloin ei aina tehdä parhaita kauppoja.
Oli Kiyosakista mitä mieltä tahansa, pistää hänen rohkeat väitteensä ajattelemaan. Vaikka koti-asunto on sijoitus minun mielestä, on se aika huono sellainen. Suurin syy on, että meidän kulttuuri kasvattaa romantisoimaan kotia erittäin paljon jolloin osto & myyntipäätöksien takana on valtava määrä tunnetta. Hyvä näin, mutta silloin toivon että päätöksen tekijä tietää myös toinen näkökannan eikä ole 1. asuntoaan ostamassa oleva nuori pariskunta jota pankin väki sekä välittäjä vie kuin litran mittaa. Se velkavankeus kun on niiiiin moneen kertaa nähty kostautuvan.
-Tero Isokauppila